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楼按明曦唐楼承造按揭 留意三大风险经络按揭转介营运总监 张颢曦
作者:admin    发布于:2022-07-18 06:12   

 

  近日有报道指九龙城将有“高龄新盘”登场,有别于一般新盘配套,此“新盘”是已届49年楼龄的唐楼,而且“交楼标准”十分独特。如有兴趣的买家,可否找银行承造按揭?买唐楼又有什么需要注意的地方?

  位于侯王道24及26号的“新盘”项目,于1973年批出入伙纸,迄今再推售剩余的6个单位,实用面积分别为375及424方呎,定价介乎420万至550万元,呎价由11200至12972元。不过,此项目属唐楼,不设升降机,即买家需要步行楼梯上下楼。而单位最特别之处是已停水停电,即灯、冷气、热水、煤气供应等欠奉。楼书亦提到,项目各单位之间隔及装置、装修物料及设备并非新造,无论用料及手工均属“次级”,整体而言属失修状况。此外,建筑事务监督曾于4月份指该建筑物构成危险,颁令物业拥有人须于年内完成楼宇外墙进行翻新及加固等工程。因此,是次“新盘”可谓问题多多。

  虽然该盘邻近沙中线宋皇臺站,而且旧区收购潜力无限,但如要购入此物业并承造按揭,相信难度十分高。由于该盘楼龄已接近半世纪,其现状更涉及修葺令及质素参差等严重问题,估计银行难以对此进行估值,及考虑到单位的风险及转售潜力等,银行的按揭批核有机会相当严格,甚或拒批按揭,买家有机会要一笔过支付楼价。

  事实上,因唐楼多数涉及楼龄大、估价不足、僭建等问题,银行对唐楼取态相对上较私楼保守,隻有部分银行愿意承造唐楼按揭,息率亦有所不同。如有意购入唐楼并承造按揭,以下几点需要留意。

  (一)按揭未必可做足30年。大部分银行以“75年减人龄/楼龄”计算最高按揭年期,并以较低者为准,若楼龄已届50年,最长按揭年期隻有25年。年期缩短,变相买方的每月供款将有所增加,压力测试要求亦会提高。

  (二)估价不足有机会要抬钱上会。由于多数唐楼楼龄偏高,而且质素参差,交投亦比一般私楼疏落,银行缺乏参考指标,因此估价会相对保守。若估价不足,买家有机会要多付首期上会,增加置业开支。

  (三)小心契约问题。如单位涉及僭建、维修或钉契等问题,严重的话银行或拒批整个按揭贷款,买家宜先查契,确保单位不涉及钉契问题。

  对银行来说,唐楼按揭具有一定程度风险,银行取态不一,吁有意入市者先了解清楚箇中风险,并向银行详细了解,量力而为入市。

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